中國城市將在多重賦能力量的雕琢下，實現(xiàn)歷史性的跨越與蛻變。CFP/供圖

中央財經(jīng)大學(xué) 王偉/文

在時代的浪潮中，城市如同一艘不斷航行的巨輪，而城市更新則是其持續(xù)升級、適應(yīng)新征程的關(guān)鍵動力。2025年7月，中央城市工作會議明確提出：“以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子?！备哔|(zhì)量開展城市更新，亟待從方法論層面建立系統(tǒng)認(rèn)知，賦能城市多元要素相互交織、協(xié)同發(fā)力，開啟中國城市發(fā)展的嶄新篇章。

一、遠(yuǎn)見卓識：戰(zhàn)略洞察賦能

政策解讀深入，機(jī)遇捕捉及時。密切關(guān)注城市更新的政策法規(guī)動態(tài)，及時捕捉政策帶來的發(fā)展機(jī)遇。積極爭取政策獎勵與項目示范機(jī)會，借助政策東風(fēng)推動項目快速發(fā)展。

資源統(tǒng)籌前瞻，布局規(guī)劃科學(xué)。以前瞻性的眼光統(tǒng)籌城市更新所需的各類資源，進(jìn)行科學(xué)合理的布局規(guī)劃、開發(fā)時序。特別是制訂科學(xué)的多元資金籌集與使用計劃，確保項目資金鏈的穩(wěn)定與可持續(xù)性。

趨勢研判精準(zhǔn)，方向把控正確。組建專業(yè)的戰(zhàn)略研究團(tuán)隊，精準(zhǔn)研判城市發(fā)展的人口、科技、產(chǎn)業(yè)、宏觀趨勢，通過精準(zhǔn)的趨勢研判，為城市更新項目確定正確的發(fā)展方向。

創(chuàng)新驅(qū)動引領(lǐng)，跨越發(fā)展推動。將創(chuàng)新作為城市更新的核心驅(qū)動力，突破傳統(tǒng)城市建設(shè)思維模式，引入可持續(xù)發(fā)展、共享經(jīng)濟(jì)、人本主義等先進(jìn)理念，探索多樣化的城市更新合作模式與運(yùn)營模式。

風(fēng)險預(yù)見敏銳，防范預(yù)案周全。全面識別城市更新項目可能面臨的各類宏觀、中觀、微觀風(fēng)險，并制定周全的防范預(yù)案，確保城市更新項目在復(fù)雜多變的環(huán)境中穩(wěn)健前行。

二、人本經(jīng)濟(jì)：場景創(chuàng)新賦能

需求探察入微，供給匹配精準(zhǔn)。深入調(diào)研、全面了解不同年齡、階層人群的期望與痛點，實現(xiàn)公共資源供需精準(zhǔn)匹配與高效配置，提升居民生活幸福感與獲得感。

文化傳承為脈，現(xiàn)代元素相佐。挖掘城市歷史文化底蘊(yùn)，將古老的文化元素巧妙融入現(xiàn)代場景之中。同時引入現(xiàn)代創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，使傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代生活方式相互交融，打造出獨具魅力的城市文化消費(fèi)場景。

空間復(fù)合利用，功能多元集成。打破傳統(tǒng)單一功能分區(qū)的局限，倡導(dǎo)空間的多功能復(fù)合設(shè)計，實現(xiàn)了不同功能空間的便捷轉(zhuǎn)換與互動，減少居民移動時空成本，營造24小時城市活力場景。

綠色生態(tài)融入，健康場景構(gòu)筑。在城市更新場景設(shè)計中充分融入綠色元素，增加城市綠化面積與生態(tài)連通性，為居民提供親近自然、健康運(yùn)動的場景空間，提升居民身心健康水平。

智能科技加持，便捷體驗升級。借助物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等前沿技術(shù)，提升城市場景的智能化水平，為居民提供安全、便捷、高效的生活服務(wù)體驗，增強(qiáng)城市的吸引力與競爭力。

三、“無”中生“有”：創(chuàng)意策劃賦能

閑置資源挖掘，價值重塑煥新。全面梳理城市中的閑置土地、廢棄廠房、閑置商業(yè)設(shè)施等資源，通過創(chuàng)意策劃賦予其新的功能與價值，帶動周邊區(qū)域的文化旅游發(fā)展與城市更新。

文化符號萃取，特色主題打造。深入挖掘城市的歷史文化、民俗風(fēng)情等獨特文化符號，以此為核心打造具有鮮明特色的城市更新主題，成為城市文化名片與旅游熱點。

跨界融合創(chuàng)新，多元業(yè)態(tài)共生。突破傳統(tǒng)行業(yè)界限，推動不同產(chǎn)業(yè)之間的跨界融合與創(chuàng)新合作，在城市更新項目中培育多元共生的業(yè)態(tài)模式。

活動策劃引流，人氣活力集聚。精心策劃各類主題活動、文化節(jié)慶、藝術(shù)展覽等，為城市更新項目吸引人氣與關(guān)注度，提升項目的吸引力與影響力，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力與文化交流。

虛擬體驗創(chuàng)設(shè)，新奇感受營造。利用虛擬現(xiàn)實（VR）、增強(qiáng)現(xiàn)實（AR）等新興技術(shù)，創(chuàng)設(shè)虛擬體驗場景，為城市更新項目增添新奇獨特的體驗元素，提升城市更新項目的科技感與吸引力。

四、點石成金：品質(zhì)設(shè)計賦能

宏觀布局謀篇，區(qū)域功能優(yōu)化。從城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，對城市更新區(qū)域進(jìn)行科學(xué)的功能定位與布局規(guī)劃。

微觀細(xì)節(jié)雕琢，空間質(zhì)感提升。注重城市更新項目中微觀空間的設(shè)計細(xì)節(jié)，從建筑外觀造型、色彩搭配到街道家具（如路燈、垃圾桶、座椅等）的設(shè)計選型，都精心考量，彰顯城市獨特魅力。

歷史風(fēng)貌守護(hù)，歲月韻味留存。在城市更新設(shè)計中，高度重視歷史文化街區(qū)與建筑的保護(hù)與修繕，保留歷史建筑的原有風(fēng)貌與結(jié)構(gòu)特色。同時對歷史建筑內(nèi)部進(jìn)行適度改造，引入現(xiàn)代功能，讓歷史建筑在新時代煥發(fā)出新活力。

自然景觀融合，生態(tài)美學(xué)彰顯。將自然景觀元素巧妙融入城市更新設(shè)計之中，打造生態(tài)景觀廊道、城市公園、濱水綠帶等生態(tài)景觀空間。不僅改善了城市生態(tài)環(huán)境，還為市民提供了親近自然的休閑好去處。

公共空間營造，社交活力激發(fā)。精心設(shè)計城市公共空間，如廣場、公園、社區(qū)活動中心等，注重空間的開放性、可達(dá)性與功能性，舉辦各類社區(qū)活動，促進(jìn)居民之間的交流互動，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力與活力。

五、新質(zhì)人居：科技集成賦能

綠色建筑科技，節(jié)能降耗減排。大力推廣綠色建筑技術(shù)在城市更新中的應(yīng)用，采用新型節(jié)能材料，降低建筑能耗，打造低碳環(huán)保的居住環(huán)境，實現(xiàn)建筑與自然環(huán)境的和諧共生。

智能住宅系統(tǒng)，便捷舒適生活。集成智能家居技術(shù)，構(gòu)建智能住宅系統(tǒng)。包括智能照明、智能溫控、智能安防等功能模塊，提升居住安全性與便利性。

健康環(huán)境營造，身心愉悅保障。打造健康的居住室內(nèi)環(huán)境，實時監(jiān)測和控制室內(nèi)空氣質(zhì)量、濕度、噪聲等指標(biāo)，促進(jìn)身心健康，響應(yīng)健康中國戰(zhàn)略。智慧社區(qū)平臺，高效服務(wù)集成。搭建智慧社區(qū)服務(wù)平臺，整合社區(qū)內(nèi)的政務(wù)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等資源。實現(xiàn)社區(qū)治理信息化與智能化，提高了社區(qū)服務(wù)效率與居民滿意度。

新能源應(yīng)用廣，能源結(jié)構(gòu)優(yōu)化。加大新能源在城市更新中的應(yīng)用比例，推動城市能源結(jié)構(gòu)向清潔、低碳方向轉(zhuǎn)型。

六、虛實共生：數(shù)字孿生賦能

物理模型構(gòu)建，數(shù)字映射精準(zhǔn)。運(yùn)用先進(jìn)的測繪技術(shù)、三維建模技術(shù)等，對城市物理實體進(jìn)行高精度建模，創(chuàng)建數(shù)字孿生平臺，為城市更新提供直觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

實時數(shù)據(jù)采集，動態(tài)孿生呈現(xiàn)。通過傳感器網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備等在城市各個角落廣泛部署，實時采集城市運(yùn)行中的各類數(shù)據(jù)，并將這些數(shù)據(jù)即時傳輸?shù)綌?shù)字孿生模型中，驅(qū)動模型動態(tài)更新。

模擬仿真預(yù)測，決策科學(xué)有據(jù)?；跀?shù)字孿生模型強(qiáng)大的計算能力和數(shù)據(jù)處理能力，開展城市發(fā)展情景模擬與預(yù)測分析，為政府部門和投資者提供科學(xué)決策依據(jù)。

人機(jī)交互協(xié)同，管理智能高效。開發(fā)友好的人機(jī)交互界面，使城市管理者、規(guī)劃師以及市民能夠方便地與數(shù)字孿生模型進(jìn)行交互操作，提高了城市更新的公眾參與度與管理效率。

跨域數(shù)據(jù)共享，融合創(chuàng)新發(fā)展。打破城市各部門之間的數(shù)據(jù)壁壘，實現(xiàn)數(shù)字孿生模型數(shù)據(jù)在不同領(lǐng)域、不同系統(tǒng)之間的共享與流通，催生新的城市服務(wù)模式與創(chuàng)新應(yīng)用。

七、保值增值：資產(chǎn)管理賦能

資產(chǎn)清查盤點，精準(zhǔn)數(shù)據(jù)奠基。全面開展城市更新范圍內(nèi)資產(chǎn)的清查工作，建立精準(zhǔn)的資產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫，為后續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)營管理、改造投資決策提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)。

運(yùn)營模式創(chuàng)新，效益提升有道。探索創(chuàng)新城市更新資產(chǎn)的運(yùn)營模式，根據(jù)商業(yè)、公共服務(wù)、住宅等不同資產(chǎn)類型與功能定位，采用多元化運(yùn)營策略，實現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值。

風(fēng)險評估預(yù)警，穩(wěn)健把控前行。構(gòu)建完善的城市更新資產(chǎn)管理風(fēng)險評估體系，全面識別、分析和評估各類潛在風(fēng)險，確保資產(chǎn)在城市更新進(jìn)程中穩(wěn)健運(yùn)營。

資本運(yùn)作靈活，增值渠道拓寬。積極運(yùn)用多種資本運(yùn)作手段，為城市更新資產(chǎn)增值開辟廣闊渠道。一方面，合理利用資產(chǎn)證券化工具，提升資產(chǎn)流動性與市場價值。另一方面，探索更新項目的股權(quán)合作與并購重組機(jī)會，提升項目整體競爭力與資產(chǎn)附加值。

資產(chǎn)維護(hù)精細(xì)，長效價值保障。建立精細(xì)化的城市更新資產(chǎn)全生命周期維護(hù)管理機(jī)制，采用先進(jìn)的資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)資產(chǎn)維護(hù)的信息化、智能化管理，持續(xù)提升資產(chǎn)的市場競爭力與價值穩(wěn)定性。

八、精益持恒：專業(yè)運(yùn)營賦能

流程優(yōu)化精研，效能提升顯著。深入剖析城市更新項目運(yùn)營中的各個流程環(huán)節(jié)，運(yùn)用精益管理理念與方法進(jìn)行全面優(yōu)化，顯著提升城市更新項目運(yùn)營的整體效能與效益產(chǎn)出。

資源整合巧配，利用高效充分。對城市更新項目涉及的人力、物力、財力以及信息各類資源進(jìn)行全面梳理與整合調(diào)配，促進(jìn)資源在整個城市更新運(yùn)營體系中的高效流通與充分利用。

品質(zhì)管控嚴(yán)格，服務(wù)精細(xì)入微。建立全方位、多層次的品質(zhì)管控體系，貫穿城市更新項目運(yùn)營的全過程，確保項目的建設(shè)品質(zhì)與服務(wù)質(zhì)量始終保持高標(biāo)準(zhǔn)，塑造城市更新項目的良好品牌形象與口碑。

應(yīng)急響應(yīng)敏捷，風(fēng)險化解從容。制定完善的城市更新項目應(yīng)急管理預(yù)案與風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制，提高應(yīng)對突發(fā)事件與各類風(fēng)險的能力，確保項目運(yùn)營的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。

持續(xù)改進(jìn)不懈，卓越運(yùn)營恒守。建立常態(tài)化的項目運(yùn)營評估與反饋機(jī)制，通過數(shù)據(jù)指標(biāo)分析與居民反饋，精準(zhǔn)找出運(yùn)營過程中的不足之處與潛在改進(jìn)空間，不斷向更高水平的卓越運(yùn)營邁進(jìn)。

九、協(xié)治善成：社會組織賦能

社區(qū)凝聚為核，關(guān)系網(wǎng)絡(luò)密織。通過組織各類社區(qū)活動，吸引居民廣泛參與，促進(jìn)鄰里之間的交流互動與情感融合，為社區(qū)協(xié)同治理奠定堅實的群眾基礎(chǔ)。

利益協(xié)調(diào)居中，矛盾化解有方。積極發(fā)揮基社會組織在社區(qū)居民之間構(gòu)建緊密關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的橋梁紐帶作用，有效化解各方利益矛盾與沖突，保障城市更新項目的順利推進(jìn)。

多元主體聯(lián)動，合作平臺搭建。積極搭建城市更新多元主體合作平臺，建立合作項目的監(jiān)督與評估機(jī)制，確保各方在合作過程中履行責(zé)任與義務(wù)，實現(xiàn)互利共贏。

公益服務(wù)先行，福祉增進(jìn)顯著。針對城市更新社區(qū)中各類弱勢群體，以精準(zhǔn)提供公益服務(wù)為切入點，增進(jìn)社區(qū)全體居民福祉，提升居民對城市更新項目的認(rèn)同感與支持度。

志愿力量匯聚，活力注入無盡。充分挖掘與匯聚城市更新中的志愿力量，為項目注入源源不斷的活力與動力，形成全民共建共享城市更新成果的良好氛圍，推動城市更新項目持續(xù)健康發(fā)展。

十、聚勢引流：品牌媒介賦能

品牌形象塑造，個性標(biāo)識凸顯。深入挖掘城市更新項目的獨特價值與特色，提煉核心元素，構(gòu)建具有鮮明個性的品牌形象。

故事內(nèi)涵挖掘，情感紐帶締結(jié)。探尋城市更新項目背后的歷史故事、人物傳奇或文化內(nèi)涵，將其轉(zhuǎn)化為富有感染力的品牌故事進(jìn)行傳播，增強(qiáng)對城市的情感認(rèn)同與記憶點。

媒介渠道整合，傳播矩陣構(gòu)建。整合傳統(tǒng)媒體與新媒體資源，構(gòu)建全方位的品牌傳播矩陣，擴(kuò)大品牌影響力與傳播范圍。

網(wǎng)紅熱點打造，流量效應(yīng)引爆。策劃打造具有話題性與傳播性的網(wǎng)紅熱點事件或打卡地，借助網(wǎng)絡(luò)社交平臺的傳播力量迅速吸引流量，實現(xiàn)流量的轉(zhuǎn)化與商業(yè)價值的提升，帶動區(qū)域城市更新與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

口碑營銷促進(jìn)，信任關(guān)系建立。注重提升城市更新項目的服務(wù)質(zhì)量與游客體驗，通過游客的口碑傳播吸引更多潛在客戶，促進(jìn)城市旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展與城市更新項目的成功運(yùn)營。

近日，住建部發(fā)布《城市更新規(guī)劃編制導(dǎo)則》，進(jìn)一步為城市更新工作提供操作性指引。展望未來，堅信中國城市將在這些賦能力量的雕琢下，實現(xiàn)歷史性的跨越與蛻變，成為兼具文化底蘊(yùn)、生態(tài)和諧、創(chuàng)新活力與生活福祉的現(xiàn)代化人民城市。

（作者系中央財經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院城市管理系主任）

（此文刊于中國房地產(chǎn)報7月28日11版 責(zé)任編輯 蘇志勇）

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審讀：戴士潮

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